跟着调控政策结果渐弱，一、二线都会估量将在2017年下半年反超三、四线都会。
房贷的边沿收窄（瞻望2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比降落15%）不会对房地产市场带来本色性影响。
2017年银行理财产物仍将作为开辟商的首要撑持（2016年约为4万亿），为开辟商拿地等勾当供给丰裕的内部资金。
不变的政策预期：短时间内将不会有明显调剂。
01
房价会跌吗？二手房跌10%
全体态势：估量2017 年上半年发卖均价将持平，下半年重回上升趋向。但对二手房市场，成交价能够会有5~10%的调剂。
新居鞭策身分：1）开辟商资金丰裕；2）一线都会与焦点二线都会短时间内供给缺口难以获得底子处理；3）洼地价。
趋向论断：固然在行政办法干涉干与下，2016 年四时度和2017年一季度新居发卖均价表现将持平，但咱们估量会有三大鞭策身分撑持其在下半年重回上升趋向。
若是你想看来岁下跌的报告，请翻到文末，那边有你要的。
银行理财资金将延续为开辟商供给充沛撑持
2016 年，中金估量约5.5 万亿元的内部资金流入地产市场，用于开辟商在公然市场拿地、收并购等勾当，当令知足了开辟商范围扩展的需要。
在这5.5 万亿元的内部资金中，来自银行理财产物的资金在本年大幅增添，整年估量进献4 万亿（占比超70%），成为开辟商内部资金的首要来历。
估量2016 年地盘出让金总额约为4万亿元，开辟商在手资金绰绰不足。
将来，若是银行理财资金进入地产行业未受调剂，2017 年开辟商的内部资金大几率仍将坚持丰裕。
经由过程情形阐发得悉，资金缺口仅会在开辟商内部资金削减跨越15%而拿地所需资金增添跨越10%时才会呈现。
2017 年焦点都会仍面对住房供给欠缺
中金以为一、二线都会求过于供的环境会在必然程度上获得改良，但难以完全处理，是以房价延续下跌的压力依然存在。
今朝数据显现停止9月尾，一、二线都会的库存去化月数别离为9.3、9.4 个月，情形阐发显现2017 年供需干系不会有太大转变。
根基情形：可售资本增添15%，地产发卖降落15%。该环境下一、二线都会库存去化月数将进步到12.6、12.7 个月，但仍处于10~14 个月的安康区间内。
失望情形：可售资本增添30%，地产发卖降落30%（能够性极低）。该环境下一、二线都会库存去化月数将进步到17.3、17.5 个月，仍低于一、二线都会的汗青高位（别离为18.5、30.4 个月）。
洼地价激起开辟商贬价志愿
出于对利润率的掩护，2016 年高贵的地盘本钱和明显的溢价将激起开辟商的贬价志愿，在2016 年拿地过于保守的开辟商压力尤甚。
2
二手房：小幅调剂在所不免
中金以为二手房发卖均价会呈现公道的小幅调剂（约5~10%），缘由有两点：
1、短时间内挂牌价和成交价均增添过快，增幅太高。一些都会（如北京、广州）二手房成交价钱增速乃至跨越新居，这在咱们看来是不公道的，斟酌到新居遍及有品德的改良或晋升。
2、二手房市场是C2C 而非B2C，是以与新居比拟，二手房市场价钱加倍矫捷，议价空间更大。
3需要削减？会，但只是临时的
因为政策扰动，短时间内销量将会呈现明显同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋向。持久来看，中金对中国新居发卖量并不失望。
1、2016 年四时度和2017 年一季度：参考2010和2013 年政策收紧期间的经历，近期发卖面积同比降落30~40%是在预期范围内的。
2、2017 年二季度：发卖面积下滑幅度估量将收窄到10~20%。
3、2017 年下半年：发卖面积再次回到同比正增添。
持久来看：估量中国新居销量将在将来三年将坚持今朝每一年11~12亿平米的程度，今后将迟缓下行，进入21 世纪30 年月和40 年月后将降至每一年7~8亿平米。
2016 年四时度和2017 年一季度：发卖面积同比降落30~40%
受调控政策影响，发卖面积将在2016 年四时度呈弱势，并将延续到2017 年一季度。
2010 和2013 年调控政策实行后，销量同比降落20~30%。
此轮调控还额定引入行政办法，在过热都会（跨越20个一、二线都会及局部三、四线都会）重修房地产市场次序，带来加倍明显的影响。
4
二季度起头改良 下半年见底上升
中金估量一、二线都会销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增添态势。
进入2017 年二季度，当调控办法在价钱节制方面逐步获得结果，当局对一、二线都会地产市场的立场不会再像此刻如许峻厉，这将有助于改良市场情感。
同时可售资本的补充也将从2017 年二季度起赞助减缓下滑场合排场。
新增房贷将禁止发卖额的大幅下滑。咱们将在前面的章节详细会商。
可售资本的实时补充（首要来自2016 年新增土储）将有用减缓销量的萎缩。2012和2013 年的市场表现印证了这点
持久来看：新居销量在将来三年将坚持在每一年约11 亿平米。
咱们估量2016~2020 年间新居销量将坚持在11~12 亿平米，今后将起头加速降落，在21 世纪30 年月、40 年月不变在每一年7~8 亿平米。
5
一线都会供给欠缺难以转变
因为中心当局“因城施策”框架的指引，咱们以为都会层面的供求干系短时间内会获得必然程度的改良，但不会完全改变，这象征着：
1）这次政策收紧的热门都会供给缺口将延续存在；
2）三、四线都会供给多余的题目难以底子处理。
一线和焦点二线都会供给仍小于需要
咱们对这次遭到调控的一线和焦点二线都会需要/供给比率（“需供比”）停止了情形阐发。
一线都会：供给缺口难以处理：1）这四个都会的需供比在每种情形中都跨越1；2）深圳面对的供给欠缺题目最为严峻。
21 个政策收紧的都会（包含一线都会）：在个体环境下总需要能够被知足（当供给扩展跨越15%；需要削减跨越15%），但供给多余的程度很是低。
21 个政策收紧的都会（包含一线都会）：在个体环境下总需要能够被知足（当供给扩展跨越15%；需要削减跨越15%），但供给多余的程度很是低。
6
房贷杠杆太高？在可控范围内
固然2016 年中国住民房贷大大增添，但全体杠杆程度（从存款总余额来看）仍未跨越环球其余国度，尚处“公道范围”内。
各项杠杆比率均未跨越其余可比国度
咱们不否定，2016 年新增住房存款的增速也许跨越了公道程度，并有能够带来潜伏风险，但咱们不能夸大边沿影响，因为中国住民今朝的杠杆程度依然是在可蒙受范围内的。
中国房贷存量（住房存款余额占GDP 比重）依然绝对较低：停止16 年9 月尾住房存款余额为17.93 万亿元，占曩昔一年年化GDP 的25%（日本1996/2014 年为32%/41%，美国2007/2015 年为73%/53%；）。
整年房贷支出占全数住民可安排支出的比例并不算高。中国住民了偿房贷的均匀久期远低于其余国度，但不管是不是将久期调剂为其余国度的程度，每一年房贷支出占全数住民可安排支出的比例都在可承当范围内）。
中国住民房贷存量占住民总资产的比例均未跨越日美可比目标。停止2016 年前9月末，房贷存量/住民总储备（31%）、房贷存量/住民金融资产（17%）和房贷存量/住民总房产代价（10%）三项比率与日本大抵相称，但大幅低于美国）。
即便以现价计较，比来几年中国房产的承担才能全体而言也并未降落。
20家券商写了800页，说2017房价要跌!
岁末年头大师做年度打算时，都要“总结曩昔、展（BU）望（TING）未（DA）来（LIAN）”。套用一句俗话，2016年对中国房地财产而言是不普通的一年，天下量价创汗青新高，热门都会房价疾速下跌。没买房的筒子们心塞；开辟商本年事迹不错，拿了地王明后年怎样加入掌握也不大。瞻望2017年，房地产调控政策走向不安静，财经带领小组集会夸大“按捺房地产泡沫”，市场瞻望难度很大。筹办再一次DALIAN前，笔者梳理了20家券商2017年房地产行业报告。房价涨不涨，看看哪家预（DA）测（LIAN）最利害？
微观经济面、行业的政策面和根基面都在变更傍边，预（DA）测（LIAN）不易，很多多少报告的撰写者都是笔者的伴侣，在此谢过!
20家券商写了800页报告，利害了WORD哥!
停止12月20日，已有中金等20家券商宣布2017年房地产行业计谋报告，此中中金、摩根士丹利最早，10月31日就宣布了（估量有筒子三季度报告还没写呢！）；中投证券报告12月19日才出炉，但长达80页；国信证券（002736,股吧）报告固然只要11页但干货满满。
从标题就可以看出，各机构都是“取名妙手”：遍及接纳春联式，分两句来说明对来岁趋向的概念，此中一句为“市场趋向”，一句多为“计谋倡议”，比方朴直证券（601901,股吧）的“政策千帆已过，资本股蓄势待发”，海通证券的“行业高位盘整，个股分解前行”；乃至有做成四句的，比方国泰君安“虽无艳阳，亦非隆冬；精选主题，事迹为王”。中金和招商的最简练：别离是“阳光总在风雨后”、“这个冬季不太冷”，表现其虽有调剂但不用过度耽忧的判定。
二
机构预期2017年买卖量降落约10%，价钱稳中有跌，年中时量价下行压力最大
20份报告中，有12份对2017年商品房量价和投资、新完工等关头目标停止了瞻望；此中发卖面积均匀跌幅为11.2%，发卖均价安稳（好几家机构预期价钱不涨不跌，真是应了中心价钱安稳的希冀），发卖额均匀跌幅9.6%，投资额小幅增添2.9%，新完工面积小幅降落3.3%。
详细来看，中金、大摩报告出的最早，对2017年的量价瞻望最为失望，比来出报告的中信建投、中投最失望，比方中投预期销量降落18%，中信建投预期销量下跌17%，新完工预期降落14%，降幅在各家机构中均最高。
除全体瞻望外，局部机构还对差别阶段和差别都会的买卖量停止了瞻望：因为基数高、政策逐步阐扬结果等缘由，各机构遍及预期2017年上半年发卖降幅最为明显，中金以为上半年热门都会买卖量能够跨越40%、Q2热门都会库存去化周期将跨越12个月，价钱将呈现下跌，国泰君安、华创等以为2017年中是销量降幅和价钱下行压力最大的期间。
从差别都会来看，因为政策的分解（限购限贷政策进级首要集合在热门都会），各机构遍及预期一线和二线热门都会买卖量降幅最大，比方中信建投预期一线都会2017年买卖量降落28%，二线降落19%，三线14%（天下全体降幅为17%）。
三
除房价以外，长租公寓、资产办理、物业办事等新范畴获得遍及存眷
在瞻望2017年量价目标的环境下，各机构也对细分范畴的新机缘停止了阐发，如长租公寓、房地产基金、物业办事、企业转型等范畴，此中长租公寓在中心鼓动勉励租赁市场的政策背景下，获得诸多机构的存眷。中银国际对典范地产企业的四大转型标的目的（大安康、大文明、环保和新动力、大金融）停止了总结梳理，材料很丰硕。
